Aż tyle błędów dewelopera? To nie mogło się udać. Odcinek trzydziesty piąty.
Skąd ta wiara deweloperów w to, że inwestorzy są idiotami??? Nie są żadnymi idiotami!!! Co najwyżej czasem nie mają już siły walczyć o swoje. Bo mają dość, bo nie mają czasu, nerwów i pieniędzy. I uwierzcie nam DRODZY patodeweloperzy, że często inwestorzy bardzo wysoką cenę za te Wasze fuszerki płacą. Dużo większą, mamy wrażenie, niż Wy. Bo Wy budujecie i zapominacie, a inwestorzy dalej żyją z kłopotami.
Problem
Problemem są wady w jednorodzinnym domu, obecnie w stanie surowym. Część instalacji jest już zakryta, ale to, czego nie dało się deweloperowi zakryć ani ukryć, zdążyliśmy zobaczyć! I dobrze, że nie zaczęły się jeszcze prace wykończeniowe!
I teraz problem inwestora stał się problemem dewelopera! Bo teraz będzie musiał te usterki pousuwać na swój koszt. Co mamy nadzieję zrobi.
Problemem są posadzki, problemem są tynki w pomieszczeniach mokrych, problemem jest ocieplenie poddasza i obsadzenie okien.
Problemem, naszym zdaniem, jest również to, że deweloper albo tego wszystkiego nie widzi, albo nie chce widzieć, albo szwankuje mu wewnętrzny nadzór, albo nie działa, jak trzeba odbiór techniczny, albo wszystko to na raz.
Diagnoza
Źle ocieplona za pomocą piany więźba dachowa pomiędzy krokwiami i deskowanie. Piana dotyka deskowania i nie ma pomiędzy nią, a deskowaniem szczeliny wentylacyjnej. W takiej sytuacji punkt roszenia wypada w ociepleniu i zostaje w nim. Nie ma możliwości odparowania wilgoci lub odparowanie jest bardzo ograniczone. Pod czymś takim deski mogą zwyczajnie zgnić. My wiemy, że producenci pian twierdzą, że są one paroprzepuszczalne, ale swoje widzieliśmy. I uwierzcie nam, nie wyglądało to dobrze!
Przelane posadzki jastrychowe (cementowe). Prawdopodobnie było za dużo wody zarobowej i w efekcie powstała krucha i nietrwała wierzchnia warstwa posadzki, z której został wypłukany zaczyn cementowy. Wystarczyło trochę potrzeć podeszwą buta o posadzkę, trochę ją poskrobać, żeby posadzka zaczęła się wycierać i wykruszać. W efekcie takiego przygotowanie posadzki, klejone na niej parkiety czy płytki mogą odspajać razem z warstwą posadzki.
Tynki gipsowe w pomieszczeniu mokrym. Teoretycznie dozwolone w pomieszczeniach mokrych. Dozwolone, ale uwaga, dozwolone zwykle w takich pomieszczeniach, w których nie będzie więcej niż 70% wilgotności! A w łazience potrafi być ponad 90% wilgotności! W takich warunkach okładziny ceramiczne mogą odspajać, a na dodatek takie tynki mają mniejszą nośność niż tynki cementowo wapienne, przez co może okazać się, że płytek gresowych już nie utrzymają!
Brak dylatacji strefowych w posadzkach jastrychowych, co w przypadku położenia okładzin ceramicznych lub klejonych parkietów może skutkować ich pękaniem. Już w jednym miejscu jastrych był pęknięty, a nawet jeszcze nie było uruchomionego ogrzewania podłogowego.
Ściana fundamentowa, na której zostały postawione przeszklenia tarasowe (drzwi i okna) jest wymurowana za wysoko. Takie wykonanie skutkuje tym, że posadzka będzie po pierwsze przemarzać, a po drugie pękać na styku jastrychu i muru fundamentowego. I znów, jak położymy tam okładziny lub klejony parkiet, będzie to wszystko pracowało i pękało.
I na koniec brak izolacji zewnętrznej stolarki drzwiowej i okiennej, która jest zamontowana na samej piance montażowej. I nie dość, że jest to zrobione w taki sposób, że są w niej otwory na przelot, to jeszcze brakuje warstwy przeciwwilgociowej. Skutkuje to przenikaniem wilgoci do wnętrza pomieszczenia!
Rozwiązanie
Jak powinna być zrobiona prawidłowa wentylacja deskowania? Pomiędzy warstwą deskowania i ocieplenia powinna być zrobiona szczelina wentylacyjna, zaczynająca się od samego dołu połaci dachu, a kończąca się na kalenicy. Chodzi o to, żeby powietrze mogło wpłynąć od dołu podbitki dachowej i poprzez szczelinę wentylacyjną przepłynąć do kalenicy dachu. w dużym skrócie, żeby to poprawić, żeby deskowanie nie gniło, trzeba ściągnąć położoną już blachodachówkę i deskowanie, nabić membranę dachową paroprzepuszczalną na to położyć kontrłaty i z powrotem deskowanie i całe poszycie dachu nie zapominając o wykonaniu wlotów powietrza i szczeliny wentylacyjnej na kalenicy.
Z przelanych i nietrwałych posadzek trzeba usunąć całą wierzchnią warstwę przez zeszlifowanie, odkurzyć, odpylić, następnie pokryć środkami wzmacniającymi jastrych i wyrównać całość powierzchni masami samorozpływnymi. I trzeba to robić uważnie, bo w posadzce jest ogrzewanie podłogowe i po pierwsze nie można go uszkodzić, a po drugie warstwa posadzki nad nim nie może być ani za cienka ani za gruba.
Tynki gipsowe w pomieszczeniach mokrych najlepiej byłoby usunąć i położyć w ich miejsce tynki cementowo wapienne. Takim półśrodkiem może być ewentualnie zabezpieczenie tynków gipsowych pełną hydroizolacją podpłytkową. Warto też przy okazji sprawdzić jakiej wagi okładziny można na dany taki gipsowy tynk położyć. Może się okazać, że waga gresu i kleju będzie zbyt duża, żeby tynk je utrzymał.
Z brakiem dylatacji można sobie poradzić, ale tu też trzeba uważać, żeby nie uszkodzić ogrzewania podłogowego. Najpierw posadzkę trzeba wygrzać, później naciąć pozorne szczeliny dylatacyjne (wciąż uważając na ogrzewanie podłogowe), i na to przed położeniem parkietów lub okładzin ceramicznych położyć maty kompensacyjne. Jest szansa, że nie będzie to pękać. Pewności jednak brak.
Jak naprawić problem ze ścianą fundamentową? Należy zamontować osadzoną na niej stolarkę okienną i drzwiową, obniżyć mury fundamentowe, położyć na nich izolację przeciwwilgociową i termiczną oraz wylać (dolać) na to warstwę dociskową jastrychu tak, żeby zrównała się warstwa jastrychu w całym pomieszczeniu.
A co zrobić z brakiem izolacji stolarki drzwiowej i okiennej? Najlepiej zrobić to razem z naprawą wysokości muru fundamentowego. Obsadzić stolarkę jeszcze raz, ale teraz już porządnie, nie zapominając o zewnętrznej warstwie izolacji przeciwwilgociowej.
Finał
Finał to dopiero będzie, jak już deweloper przetrawi wszystko to, co napisaliśmy inwestorowi.
Znając życie możemy się spodziewać pewnych rytualnych zachowań związanych z brakiem akceptacji takiego stanu rzeczy. W sumie to wszyscy znacie ten mechanizm.
Najpierw będzie wyparcie – nieprawda! Wszystko było dobrze zrobione!
Później pewnie pojawi się złość – a co oni tam mogą wiedzieć o budowaniu!
Następnie pojawi się próba negocjacji z sobą samym – trochę coś tam może i było nie tak, ale na pewno nie było aż tak źle!
Dalej będzie depresyjne potraktowanie własnego problemu – no przecież mnie tacy klienci z torbami puszczą!
A jak już dojdzie do punktu akceptacji (czasem po mediacjach, czasem jest to dopiero po sądowym wyroku) to pojawi się rozwiązanie – opuszczę Panu/Pani cenę o 20%, możemy tak się dogadać?
Na razie czekamy na pierwszy etap tego procesu i trzymamy kciuki za dewelopera, żeby jakoś przez to przeszedł. 😉 O inwestora martwimy się trochę mniej, bo wiem, że teraz poradzi już sobie. Bo bez nadmiernych emocji, bardzo rozsądnie i mądrze do tematu podchodzi.
