Ważna środa! Remontowy dekalog świadomego inwestora. Czyli jak skutecznie zaplanować i zrealizować remont.
Co jest pewne na tym świecie? Tylko śmierć, podatki … i remont! 😉
Znów wyszedł nam artykuł! Trudno, inaczej się nie dało. Znów będzie musieli poświęcić chwilę na przeczytanie całości. Bo nie chcemy dzielić na części czegoś, co chcielibyśmy, żebyście mieli w jednym kawałku. A wszystko po to, żebyście kiedy już przyjdzie czas planowania i realizacji remontu, nie musieli szukać informacji w kilku publikacjach.
Ten remontowy dekalog świadomego inwestora podzieliliśmy chronologicznie na etapy realizacji dodając do każdego punktu stosowny przykład z życia wzięty, obrazujący czym się kończy nieprzestrzeganie zasad tego dekalogu. A jest o czym czytać! I powinno dać to Wam do myślenia!
Zapraszamy do lektury! Warto, bo to dotyczy Waszych pieniędzy!
Remontowy dekalog świadomego inwestora. Czyli jak skutecznie zaplanować i zrealizować remont.
Każdego i każdą z Was, prędzej czy później, czeka remont domu czy mieszkania. To pewne! Tak jak śmierć i podatki. 😉 Tak wynika z naszych obserwacji i doświadczeń.
I w końcu przychodzi ten czas i zapada decyzja o remoncie! I zaczynacie Wasz upragniony (lub wymuszony) remont. Ale zanim będziemy burzyć mury, a młoty oraz kielnie pójdą w ruch, warto wszystko przemyśleć. Warto, bo każdy remont może Was niemile zaskoczyć. Warto, bo każde wykończenie wnętrza jest inne.
Wiemy to z doświadczenia.
Nie ma dwóch takich samych realizacji, zawsze coś nas wykonawców i Was inwestorów zaskoczy.
I wszyscy musimy być na to przygotowani!
Musimy być przygotowani na to czasowo i finansowo. Musimy być przygotowani, że niejedno po poprzednich fachowcach Was i nas zaskoczy. Nie zawsze dlatego, że ci fachowcy zrobili coś źle, ale czasem dlatego, że kiedyś były stosowane inne materiały i inne technologie.
Przykład?
Planowane odświeżenie ścian mieszkania z zabezpieczeniem i usunięciem drobnych pęknięć tynków w starej kamienicy skończyło się zbiciem wszystkich tynków do gołej cegły. Dlaczego? Bo większość tynków była poodparzana (czego nie było widać) i po zwykłym zabezpieczeniu starych pęknięć i po malowaniu i tak zaczęłyby znów wychodzić nowe pęknięcia. Nad tym nie dałoby się zapanować. A to tylko jeden z setek innych przykładów na to, na co możemy trafić w czasie remontu.
Dziś na tapet bierzemy podstawowe punkty dotyczące planowania remontu i doboru osób i ekip, które będą dla Was wsparciem, bo inwestor i wykonawca muszą grać do jednej bramki. Tutaj, tak często pożądany przez inwestorów „Pan Złota Rączka”, który może pomóc przy drobnych codziennych naprawach, nie jest w stanie sam ani dobrze doradzić, ani wykonać wszystkiego poprawnie.
Po takiej zapowiedzi zapraszamy do czytania.
Pomysł i jego weryfikacja z fachowcami.
To Wy wiecie, jaki efekt chcecie osiągnąć i w jakim pomieszczeniu spędzić następne lata (oby jak najdłuższe) Waszego życia. Ale czasem Wasze pomysły nie są dobre i nie sprawdzają się w praktyce. W związku z tym, nie myślcie życzeniowo i poproście o wsparcie osoby wykwalifikowane: projektanta, architekta wnętrz i wykonawcę z doświadczeniem. To właśnie te osoby mogą Wam pomóc, oszczędzić niepotrzebnego stresu spowodowanego podejmowaniem złych decyzji. To też pozwoli Wam zaoszczędzić straty czasu i niepotrzebnych wydatków.
Przykład:
nie powinniście zlecać przestawienia lub wyburzenia ściany, której nie wolno Wam przestawić ani wyburzyć. Jeden z inwestorów podjął bez konsultacji z nikim taką decyzję. I jeden wykonawca się tego podjął, bezmyślnie i za dodatkową opłatą, ale nie każdą ścianę wolno ruszać! Efekt tego był taki, że strop trzeba było pilnie zabezpieczyć, a ścianę odtworzyć. Oczywiście na koszt inwestora.
Projekt marzeń wymaga Waszej współpracy.
Jeżeli będziecie korzystać z usług projektanta, to zwróćcie uwagę na to, czy Wasze upodobania i Wasza wizja są uwzględnione. To przecież Wy, a nie projektant, będziecie w odnowionym wnętrzu spędzać czas i to Wy zapłacicie za jego pomysły i remont.
Wiecie, że papier (w tym przypadku projekt) przyjmie wszystko, tylko zastanówcie się, czy podążanie za chwilową modą i modnymi rozwiązaniami jest właśnie tym, czego potrzebujecie. Zastanówcie się czy to jest Wam niezbędne.
Przykład:
remont po remoncie. Pewnemu inwestorowi, po niedługim czasie od generalnego remontu bardzo dużego apartamentu, przestał się podobać dobór kolorów i nowy układ mieszkania. Zaproponowane przez projektanta rozwiązania nie spodobały się i nie sprawdziły. Nie tak to sobie inwestor wyobrażał. Ale się zgodził. W ciemno. I zrobił remont jeszcze raz.
Konieczne są dwie inwentaryzacje.
Przygotujcie się do nich porządnie! Warto poszukać zdjęć lub informacji w swoich lub poprzedniego właściciela archiwach, pokazujących co i jak było wykonane, a co teraz jest zakryte. Warto poszukać starych zdjęć zrobionych w trakcie poprzedniego remontu lub budowy, pokazujących jak i gdzie są umieszczone zakryte instalacje elektryczne, grzewcze, gazowe (tak niektórzy je ukrywali, wbrew przepisom pod tynkami), wodne i kanalizacyjne. Warto poszukać planów architektonicznych, żeby sprawdzić i oszacować, co warto, co trzeba i co można zrobić w danym pomieszczeniu, aby np. nie naruszyć konstrukcji budynku i żeby mieszkanie w nim było bezpieczne. Aby instalacje nie zostały uszkodzone lub żeby były poprawnie zmodernizowane i dostosowane do nowych warunków i przepisów.
Pamiętajcie, że przy remoncie trzeba wykonać dwie inwentaryzacje. Pierwsza obejmuje stan zastany bez demontażu, a druga stan po demontażach. Często okazuje się, że po odkryciu starych warstw musicie zmodyfikować Wasz plan i projekt i dostosować się do nowo odkrytych warunków.
Przykład:
na jednej inwestycji, po usunięciu części drewnianej zabudowy, okazało się, że ktoś pod nią połączył nowe miedziane przewody ze starą instalacją aluminiową. Cud, że pożaru nie było. Trzeba było położyć na nowo część instalacji, czego nie było w planach i co wiązało się z dodatkowymi, nieplanowanymi pracami w innych pomieszczeniach i wyprowadzką na jakiś czas do zastępczego mieszkania.
Współpraca pomiędzy projektantem, wykonawcą i inwestorem.
Trzeba zawsze reagować wspólnie na nowo odkryte warunki. Znaleźć kompromis pomiędzy tym, co chcecie zrealizować i do czego dążycie, a tym co rzeczywiście można wykonać. Prawie przy każdym dużym remoncie trzeba wspólnie podejmować decyzje „na cito” uwzględniając trzy strony biorące udział w projekcie. Nie zostawiacie projektanta i wykonawcy samych, bo to, co sami zrobią, może Wam się nie spodobać.
Przykład:
Inwestor chciał podzielić pomieszczenie dodatkową ścianą z ciężkich elementów prefabrykowanych, projektant zrobił projekt, wykonawca wycenił prace, ale w trakcie modernizacji okazało się, że w tym miejscu nie da się postawić ściany, bo posadzka jest za słaba. Z inwestorem nie było kontaktu, projektant zdecydował o niestawianiu ściany, a na koniec inwestor miał pretensje do wszystkich, bo wszystko trzeba było w projekcie zmieniać, wyceniać i uaktualniać.
Czas na wybór materiałów.
Zawsze sprawdzajcie, czy Wasze wymarzone materiały/okładziny/meble/sprzęty są dostępne. Korzystajcie ze sprawdzonych dostawców. Niejedna budowa czy remont przedłużały się o całe tygodnie, z powodu tego, że albo na materiały trzeba było czekać tygodniami, albo po kilku tygodniach okazywało się, że ich nie ma.
My wiemy, że chcecie, żeby Wasze wnętrze prezentowało się wyjątkowo! Ale uważajcie na te miejsca i tych sprzedawców, którzy mówią, że sprowadzą dla Was coś z drugiego końca świata, ale przykładów takiego sprowadzania nie są w stanie podać i którzy mówią, że coś jest dostępne tylko na zamówienie, ale bez pokazania próbek. Pół biedy, kiedy jest to stół do jadalni. Zastąpicie go innym. Trudno. Gorzej, jeżeli to są niezbędne do wykończenia łazienki i toalety okładziny ceramiczne.
Trzy, cztery, a może dziesięć tygodni będziecie czekać? Czas się liczy dla wszystkich! Wykonawca nie będzie czekał na Was w nieskończoność, tym bardziej mając zaplanowane kolejne realizacje.
Bądźcie gotowi na alternatywy zakupowe! Na zakup czegoś, na co nie trzeba czekać.
Przykład:
prace wstrzymane na 10 tygodni z powodu tego, że wielkoformatowe okładziny prosto z Włoch jakoś nie chciały do Polski dojechać. Po 10 tygodniach cierpliwość inwestora się wyczerpała. Na szczęście okazało się, że podobne okładziny można kupić u polskiego producenta niemalże od ręki. My wiemy, że nie można było się pochwalić, że to włoskie 😉 ale inwestor dumę schował do kieszeni i kupił polskie. Kłopot w tym, że wykonawca nie miał czasu na realizację. Na kolejny wolny termin trzeba było czekać 3 miesiące. I tak pół roku w plecy.
Technologia też ma swoje ograniczenia czasowe.
Jeżeli usłyszycie, że wykonawca zrobi Wam generalny remont domu, w tym łazienki, w 5 dni to niech Wam zapali się czerwone światło! Nie, nie czerwone światło, czerwona latarnia!
Często jest to nierealne ze względu na stosowane technologie i czas, aby poprawnie wkomponować materiały. Niektóre materiały potrzebują kilku godzin, żeby móc kontynuować z nimi pracę, a niektóre nawet kilku tygodni.
Czasami pseudowykonawcy czy pseudofachowcy decydują się na takie karkołomne czasowo rozwiązania, ponieważ wiedzą, że zarobią na tym i ponieważ wiedzą, że nie macie czasu ani wiedzy na temat wykonywanych przez nich prac. A Wasze późniejsze kłopoty zupełnie ich nie obchodzą. To Wasz problem.
Jeżeli nie macie wiedzy ani ustaleń na temat stosowanej przez wykonawcę technologii, a na dodatek wybieracie niepotrzebną presję czasową, to zwyczajnie prosicie się o kłopoty.
Przykład:
żeby przyspieszyć pracę, wykonawca zdecydował się zrobić w pomieszczeniu mokrym (w garażu), zamiast posadzki z jastrychu cementowego (na którego wyschnięcie trzeba czekać kilka tygodni), posadzkę anhydrytową. Szybko poszło. Po kilku miesiącach z powodu złego zabezpieczenia posadzki, warstwa anhydrytu się rozwarstwiła, a cała okładzina ceramiczna odspoiła. I tak kolejne tygodnie poszły na usunięcie starej posadzki, zrobienie i wyschnięcie nowej oraz położenie płytek. A miało być tak szybko!
Złotej rączce już dziękujemy.
Często taki wszystkowiedzący wykonawca jest niezastąpiony w życiu codziennym i w drobiazgach domowych, lecz przy dużym zakresie i dużej różnorodności prac jeden wykonawca nie jest w stanie wykonać poprawnie całego remontowego czy modernizacyjnego zlecenia. Tak się nie da!
Technologia, materiały, sposób i warunki ich zastosowania się zmieniają. Prawdziwi fachowcy muszą nieustannie podnosić swoje kwalifikacje w każdej dziedzinie. Dotyczy to hydraulików, elektryków, glazurników, dekoratorów wnętrz, stolarzy, parkieciarzy i wielu innych. Poza wiedzą trzeba mieć też doświadczenie i odpowiednie narzędzia. Czasy, gdzie młotkiem, przecinakiem, kielnią i pędzlem można było wykonać wszystko dawno już minęły! Nie te czasy!
Przykład:
fachowiec malarz zrobił w łazience połączenia z rur elastycznych pod tynkiem, a na dodatek zapomniał położyć hydroizolację. Tłumaczył później, że tak było na YouTube i myślał, że tak jest dobrze. Efekt? Mokre ściany, mokra posadzka, zacieki na suficie u sąsiada. Trzeba było wszystko rozebrać do gołych murów i zrobić na nowo. Pan złota rączka się nie spisał. To było za dużo na jego wiedzę i doświadczenie.
Jeżeli multiwykonawca, to tylko z ekipą i sprawdzalnymi referencjami.
Często spotykamy się z tym, że jako inwestorzy szukacie i chcecie zatrudnić jednego specjalistę od wszystkiego, taką nowocześniejszą wersję złotej rączki.
Widzicie jego narzędzia, słyszycie jak ładnie mówi, jakiego fachowego słownictwa używa i jakie wspaniałe niskie ceny Wam podaje. I już jesteście zadowoleni i spokojni. To my Wam mówimy, nie bądźcie spokojni, jeżeli nie macie chociaż odrobiny wiedzy i jeżeli nie widzicie z nim jego ekipy! Dobry multiwykonawca zawsze posiłkuje się swoimi sprawdzonymi podwykonawcami, a wygodą takiego rozwiązania jest to, że to tylko z nim podpisujecie umowę i to on odpowiada za wszystko, to znaczy za efekt końcowy zleconych przez Was prac.
Żyjemy w czasach, gdzie specjalizacje wykonawców są czymś oczywistym! A najważniejsze jest zgranie całego procesu, jakim jest remont lub wykończenie wnętrza.
Sami wiecie, patrząc na branże, w których pracujecie, ile trzeba czasu i wiedzy, żeby w konkretnej dziedzinie stać się fachowcem. Wiecie, ile kosztują kursy, szkolenia, narzędzia niezbędne do pracy (np. programy), wiecie też, że zadania się deleguje, czyli przekazuje się tym, którzy lepiej się na tym znają i zrobią to zgodnie z wiedzą i z regułami sztuki. A mimo to szukacie uniwersalnego wykonawcy do wszystkiego bez sprawdzania go! Na dodatek nie dziwi Was niska cena za jego usługi. Ale nie bójcie się (to sarkazm), bo niektórzy pato i pseudowykonawcy nauczyli się z tego korzystać!
Przykład:
inwestor zrobił casting na wykonawców, a jakiego wybrał? Oczywiście najtańszego i tego, który obiecał najkrótszy czas realizacji. I inwestor wybrał go bez sprawdzenia referencji. Odrzucił wykonawcę z referencjami, który przygotował mu dokładny plan i wycenę i który chciał podpisać umowę. W ogóle nie wziął tego, co rozbił pod uwagę. Jak to się skończyło? Tańszy wykonawca bez doświadczenia, wziął sowitą zaliczkę (oczywiście bez umowy!) zrobił totalną rozpi******ę całego mieszkania i przerwał pracę. Powiedział, że trzeba dopłacić i będzie to trwało dwa razy dłużej niż zapowiadał. Efekt? Zadziałało! Wyszło drożej i dłużej niż u drugiego, odrzuconego wcześniej wykonawcy, który wszystko dobrze wycenił i chciał podpisania umowy. A inwestor płakał i płacił.
Umowa to konieczność, nie fanaberia!
Nie zlecajcie niczego na słowo i nie wierzcie na słowo! Pozorne oszczędności na podatkach mogą się odbić solidną czkawką. Widzę, co się dzieje na rynku i jak lawinowo rośnie liczba fuszerek oraz fachowców, których jedynym doświadczeniem jest albo YouTube, albo motto „zawsze się tak robiło i było dobrze”.
Co zrobicie, jak taki pseudowykonawca po sprawnie zrealizowanej fuszerce zmieni numer telefonu? Kogo będziecie szukać? Na jakiej podstawie będziecie dochodzić swoich praw? Z kim będziecie się sądzić i kogo będziecie windykować? Podpisywanie umowy w obecnych czasach to nie tylko roztropność, to konieczność!
A co do sądu i windykacji, to nie bójcie się nich korzystać. Obietnica zwrotu zapłaty za wykonaną fuszerkę nie jest równoznaczna z jej zwrotem. Ile będziecie się prosić i jak długo będziecie dawali się zwodzić obietnicom? Tydzień? Miesiąc? Rok? Jeżeli tylko czujecie, że druga strona unika rozliczenia prac lub finansów, korzystajcie z dostępnych narzędzi prawnych! Nie liczcie, że ktoś nieuczciwy nagle poczuje wyrzuty sumienia i chęć zadośćuczynienia Waszym krzywdom.
Przykład:
wykonawca źle (ale za to tanio i szybko – znów sarkazm) zrobił okładziny ceramiczne w całym mieszkaniu. Na tyle źle, że wszystko trzeba było skuwać i kłaść ponownie. Najpierw odwlekał poprawki, później obiecał zwrócić część pieniędzy, a na koniec zmienił numer i zniknął. Brak umowy, stracony czas i kolejne wydatki inwestora. Inwestor nawet nie widział, jak się wykonawca nazywa! I to nie jest, powiemy Wam, jednostkowy przypadek!
Poduszka finansowa i lokum zastępcze.
Wiecie dobrze, że żyjemy nie w stałym, ale w zmiennym świecie. I coś, co wydawało się Wam oczywiste (np. to, że remont pójdzie dobrze i bez żadnych problemów) może po chwili już takie oczywiste nie być. Nie możecie myśleć życzeniowo. To znaczy możecie, ale wolelibyśmy, żebyście tak nie myśleli. Bardzo podoba nam się zasłyszany jakiś czas temu zwrot, że nie możemy być racjonalizujący. Ponieważ to zawsze będzie działać przeciwko nam. Powinniśmy być za to krytyczni.
W tak zmiennym remontowym świecie, powinniście być świadomie przygotowani na kłopoty. Na większe od oczekiwanych i planowych koszty i na dłuższy czas realizacji. Takim minimum przyzwoitości jest rezerwa w wysokości przynajmniej 20% zaplanowanych na remont funduszy. Nie martwcie się, przecież jak tego nie wydacie, to nikt Wam tego nie zabierze! Będziecie sobie mogli coś za to kupić! 🙂
Po drugie, nie planujcie, że zgodnie z remontowym terminarzem, co do dnia, przeprowadzicie się z jednego mieszkania do drugiego. Bierzcie pod uwagę, że czas remontu może z różnych przyczyn się przedłużyć. I co wtedy? Kolejna przeprowadzka do zastępczego lokum? Kolejne stresy? Niejeden taki stres wykończył niejeden dobrze zapowiadający się związek! Planując czas remontu weźcie pod uwagę połowę zaplanowanego na remont czasu i dodajcie go jako rezerwę. To w sumie niewielki koszt w porównaniu z ewentualnymi kłopotami związanymi z nieplanowaną przejściową przeprowadzką.
Przykład:
zgodnie ze znaną metodą just-in-time związaną z redukcją niepotrzebnych kosztów w procesach produkcyjnych, pewne małżeństwo postanowiło wszystko perfekcyjnie zaplanować. Sprzedać swoje mieszkanie i sprawnie przeprowadzić się do nowego. Większego, pięknie wyremontowanego i wymarzonego. Wszystko miało być idealnie zgrane. Ale nasz rynek budowlano-remontowy to nie fabryka Toyoty. Tu się dzieją rzeczy, które nie śniły się japońskim inżynierom. W efekcie nieplanowanych zbiegów okoliczności, odkrywanych fuszerek, zmiany wykonawcy, dodatkowych kosztów, niedotrzymywania terminów i braku rezerwy finansowej, prace stanęły na prawie rok. Rok! Przeliczcie to sobie teraz na nerwy i koszty.
Nie chcemy Was straszyć ani tym tekstem, ani tymi przykładami. Po to piszemy o tym, co należy robić, żebyście do tych negatywnych przykładów nie dopisywali swoich.
Bądźcie świadomi, pozyskujcie wiedzę, bądźcie krytyczni i uważni. Dbajcie o Wasz czas i Wasze ciężko zarobione pieniądze.
A jeżeli macie jakiekolwiek pytania, to nie bójcie się ich zadawać! W razie pytań i ewentualnych kłopotów pamiętajcie, że jesteśmy my: NORMATYW! Zgrana ekipa fachowców z wiedzą i doświadczeniem. Macie nasz adres i numer telefonu. Korzystajcie! 🙂